La formula Rent to Buy unisce locazione e compravendita. Lo scopo di questa particolare formula è quello di consentire a tutti i soggetti non mutuabili per l’intero importo dell’acquisto di cominciare a vivere all’interno del bene oggetto di futura compravendita.Tutto cio’ è possibile pagando un canone mensile maggiorato che vale in parte come quota del prezzo di cessione finale (bloccato all’inizio del contratto).
In pratica all’inizio le parti stabiliscono un importo della futura compravendita e stabiliscono una “immissione anticipata” utilizzando questa formula ibrida. Una parte come locazione ed una parte come acconti o integrazioni alla caparra confirmatoria legata al contratto finale.
In questa fase di crisi del mercato immobiliare durante la quale è tornato alla ribalta, l’affitto con riscatto (o rent to buy) è stato “costruito” da operatori e professionisti attraverso la combinazione di più contratti. Che si son tradotti, per la maggior parte, in accordi di locazione con opzione di futuro acquisto o locazione con preliminare di futura vendita.
Mancava infatti quella specifica normativa in materia, arrivata l’anno scorso con il Dl 133/14 (decreto Sblocca Italia) che ha voluto regolare gli effetti civilistici del rent to buy, proponendosi di risolvere alcune incertezze.
Come erano costruiti i vecchi contratti
Come anticipato sopra le modalità contrattuali utilizzate erano principalmente di due tipologie:
1)Locazione con opzione di futuro acquisto .2)locazione con preliminare di futura vendita: sono stati questi gli accordi finora più frequentati.
In questo caso, a un “normale” affitto (contratto 4+4) è unita la possibilità di esercitare l’opzione di acquisto, entro una certa scadenza da pattuire (mediamente 3 o 4 anni in funzione degli accordi sottoscritti). Per quel che riguarda la maggiorazione riferita ai contratti di locazione questa viene considerata come acconto o caparra, se si procede all’acquisto. In caso contrario si procede con il classico contratto di locazione.
2)Locazione con preliminare di futura vendita
In questo caso specifico il contratto di affitto è combinato con un “contratto preliminare” che può essere di due tipologie:
-Nel caso di contratto preliminare unilaterale , il locatore è obbligato alla stipula del contratto definitivo ma lascia facoltà al potenziale acquirente di fare valere o meno la scrittura
-Nel caso di contratto bilaterale entrambe le parti sono vincolate alla futura compravendita
Una cosa molto importante è che la trascrizione del preliminare eseguita dal notaio, rende opponibile il contratto di rent to buy contro la vendita a terzi, producendo per tre anni un effetto “prenotativo” .
Questo effetto prenotativo evita l’iscrizione di ipoteche a favore di terzi e sopratutto rende opponibile il contratto.
La durata di questo effetto prenotativo è di anni 3
Sulla base di queste due modalità il decreto sblocca italia ha cercato di migliorarne gli effetti e chiudere quelle lacune “legislative ” presenti in queste versioni.
La “nuova” disciplina del rent to buy
La prima differenenza sostanziale con la nuova normativa prevede l’effetto prenotativo che vede che l’efficacia della trascrizione possa estendersi fino a dieci anni, portando quindi il termine ultimo della compravendita da 3 a 10 anni
Un’altra grandissima novità consiste nel fatto che non si possano dare in locazione con il rent to buy
abitazioni in corso di costruzione che siano ipotecate, a meno di frazionare l’ipoteca e accollare al conduttore una quota del mutuo stipulato dal costruttore.
Nel caso di inadempienza del proprietario cosa succede?
Quando il proprietario si rende inadempiente, il conduttore-acquirente può in teoria portare comunque a termine l’affare e chiedere una sentenza sostitutiva del rogito (art. 2932 c.c., esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto).
In caso di fallimento del concedente ( ricordiamo che ultimamente i costruttori in difficoltà hanno concesso ren to buy per vendere immobili se no fermi)il contratto prosegue (fatta salva l’azione revocatoria, che rende inefficaci gli atti di vendita compiuti dal fallito nel periodo anteriore alla dichiarazione di fallimento). Se poi – come avviene spesso nel rent to buy – il contratto riguarda l’abitazione principale dell’acquirente (o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado), ed è concluso al “giusto prezzo”, il curatore non è autorizzato a scioglierlo né revocarlo.
Una durata di trascrizione di 10 anni garantisce al meglio il futuro acquirente da atti di revocatoria fallimentare
Cosa succede se l’acquirente non riesce a pagare o cambia idea?
Se il conduttore interrompe il pagamento dei canoni (ma in ogni caso non inferiore a un ventesimo del loro ammontare complessivo, poiche’ in quel caso il contratto sarebbe già comunque risolto), cosa succede? Il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile e – se l’accordo non prevede diversamente – acquisisce per intero i canoni versati, a titolo di indennità.
Nel caso in cui il prononente acquirente ci ripensi e non voglia piu’ procedere all’acquisto vale cio’ detto sopra.
Il rilascio dell’immobile
Al netto della perdita di quanto versato, naturalmente, la questione del ripensamento è però diversa dall’inadempienza. Infatti se il conduttore non paga i canoni di locazione la cosa si fa piu’ complicata per il proprietario
Infatti non essendo il Rent to Buy un contratto di affitto non è applicabile la disciplina prevista per la locazione. il proprietario non può intimare lo sfratto per ottenere dal giudice un titolo esecutivo idoneo a legittimare lo sgombero coatto dell’immobile.
Come ottenere quindi lo sfratto?
Come sottolinea il Notariato, facendo riferimento all’articolo 474 del Codice di procedura civile, l’atto pubblico (ma non la scrittura privata autenticata) con cui è stato stipulato il contratto di rent to buy costituisce titolo esecutivo valido per procedere allo sgombero dell’immobile.
A tal proposito è INDISPENSABILE inserire nel contratto la clausola risolutoria espressa. Tale clausola ha lo scopo di evitare che il locatore possa avanzare formale opposizione al rilascio . Guardando a queste due condizioni, insomma, il proprietario può richiedere subito l’intervento dell’ufficiale giudiziario per il rilascio dell’immobile.